امروز : سه شنبه ۲۹ بهمن ۱۳۹۸

  • تاریخ انتشار خبر : دوشنبه 14 ژانویه, 2013 | ساعت انتشار خبر : 19:19 | تعداد بازدید : 318 نفر | امتیاز خبر :
  • اقتصاد نوسازی شهری ،سنگراقتصاد مقاومتی

     به‌رغم جدی بودن خطر زلزله، هیچ‌گونه الزام قانونی در جهت مقاوم‌سازی و نوسازی واحدهای فرسوده توسط مالکان واحدهای فرسوده وجود ندارد.چنانچه اکثریت مالکان واحدهای فرسوده در یک محله حاضر به مشارکت با ...

     به‌رغم جدی بودن خطر زلزله، هیچ‌گونه الزام قانونی در جهت مقاوم‌سازی و نوسازی واحدهای فرسوده توسط مالکان واحدهای فرسوده وجود ندارد.چنانچه اکثریت مالکان واحدهای فرسوده در یک محله حاضر به مشارکت با یک سرمایه‌گذار شوند هیچ‌ الزام قانونی برای مشارکت اقلیت (حتی اگر مالکِ یک حبّه از یک دانگ یک واحد فرسوده باشد) وجود ندارد.

    به گزارش پایگاه اطلاع رسانی ندای پیشوا،باید زمینه‌ی ورود سرمایه‌های خرد و کلان به این صنعت فراهم وهموارشود که در این قسمت به آن ها خواهیم پرداخت.

    پیش شرط‌های ورود سرمایه‌های خُرد و کلان به صنعت نوسازی شهری
    با توجه به پیچیدگی و چند وجهی بودن امر نوسازی شهری برای تعریف بسته‌های سرمایه‌گذاری و جلب سرمایه ‌گذاران بخش خصوصی و غیردولتی لازم است بسترها و زیرساخت‌ها و ساختارهای مدیریتیِ لازم برای انجام کار فراهم آید.
    تا زمانی که ساختارهای مدیریتی، اجرایی، زیرساخت‌ها و بستر امر بزرگ نوسازی شهری، فراهم نیاید نمی‌توان امید داشت که برنامه‌ها و طرح‌های مربوط تحقق یابند و یا این که شاهد حضور سرمایه‌گذاران بخش خصوصی در این عرصه باشیم. اما سؤال اساسی این است که این کار عظیم، نیاز به چه زیرساخت‌ها یا بستری دارد؟ چگونه می‌توان زمینه‌ی حضور تمامی سرمایه‌گذاران اعم از سرمایه‌گذاران جزء و کلان را در این عرصه فراهم آورد؟
    نتیجه‌ی یک بررسی و تحقیق، بر روی مؤسسات و صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و مستغلات و شرکت‌های توسعه شهری و سایر ذی‌نفعان، در زمینه‌ی عوامل مورد نیاز برای توسعه‌ی جریان سرمایه‌گذاری و تأمین مالی بخش خصوصی در امر نوسازی شهری موارد زیر را خاطرنشان نموده است: (JR foundation,1998)
    · تجارب سرمایه‌گذاران در نوسازی شهری بر دست‌یابی به بازده بالا دلالت دارد.
    · توسعه گران، نقشی ‌محوری در جهت اعتمادسازی در بازار زمین و مستغلات ایفا می‌کنند.
    · گزارش‌های توجیه اقتصادی و مالی و ملاحظات مالی و سرمایه‌گذاری، در خلق فضایی که جریان سرمایه‌گذاری بخش خصوصی را در امر نوسازی شهری هموار و تحریک نماید بسیار مهم‌اند.
    · تجمیع اراضی و املاک فرسوده، یک عامل با ریسک بالا در تعهد و مسئولیت ساختمان‌سازان است. راه چاره اساسی به‌کارگیری مجدد اراضی مزبور و اهرم نمودن آن ها در جهت سرمایه‌گذاری در مناطق تحت نوسازی شهری است.
    · شواهدی برای افزایش پذیرش ترتیبات مشارکت در امر نوسازی شهری از سوی بخش خصوصی وجود دارد. در هر صورت، برای کاهش ریسک، اعتمادسازی و دست‌یابی به بهره‌مندی متقابل و متعادل‌سازی اهداف اجتماعی و اهداف بازرگانی و اقتصادی به انعطاف‌پذیری نیاز است.
    · افزایش مشارکت شرکت‌های توسعه‌ی شهری با تمرکز بر پروژه‌های کوچک برای ایجاد فضای ابتکار عمل و سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در امر نوسازی شهری مورد نیاز است.
    · تقاضای ضعیف بازار،کیفیت نامطلوب محیط همسایگی و مشکلات مدیریتی مربوط به پروژه‌های نوسازی شهری از جمله دلایل منطقی عدم‌سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در نوسازی شهری است.
    همان‌گونه که ملاحظه می‌شود در بررسی بالا وجود توسعه‌گران، تهیه گزارش‌های توجیه اقتصادی و مالی، تجمیع اراضی و املاک فرسوده، کاهش ریسک، اعتمادسازی و تمرکز بر پروژه‌های کوچک درکنار رفع مشکلات مدیریتی مربوط به پروژه‌های نوسازی شهری از جمله پیش‌شرط‌های ورود سرمایه‌ها به صنعت نوسازی شهری است.
    بدیهی است که «جلب سرمایه» نیازمند ایجاد «انگیزه‌های سرمایه‌گذاری» و «تحقق مشارکت» است، بنابراین حرف اصلی «مشارکت و تحقق آن در سطح کلیه‌ی عوامل ذی‌نفع و ذی‌مدخل و آحاد مرتبط با امر نوسازی شهری» است. «تحقق مشارکت و تولید انرژی گروهی» مستلزم «متقاعد شدن» است و از آنجا که «متقاعد شدن» نیازمند «گفت‌وگو و انعطاف‌پذیری»ست. لذا باید زمینه‌ی «گفت‌وگو و انعطاف‌پذیری» را فراهم نمود. بررسی نگارنده نشان می‌دهد در کشور ما برای ایجاد این انرژی گروهی ضروری است در پنج زمینه زیربسترسازی شود.

    ۲٫۱٫ تکمیل و طراحی ساختار اجرایی
    بهسازی و نوسازی شهری،کاری تدریجی و سلولی و در حد واحدهای همسایگی است که باید در سطح محله مدیریت شود. دامنه‌ی ساختار اجرایی امور آموزشی، بهداشتی، فرهنگی، و مذهبی که با آحاد خانواده‌ها سروکار دارد تا حد محله‌ها امتداد می‌یابد و در هر محله متناسب با نیاز آن محله، مدرسه، مرکز درمانی، مرکز فرهنگی و مسجد ساخته می‌شود و مردم خدمات مورد نیاز را این مراکز در دسترس خود استفاده می‌نمایند.بر این اساس در محله‌های فرسوده نیز مردم نیاز به دریافت خدمات مرتبط با امر نوسازی به شرح ذیل دارند.
    · ارتقای آگاهیِ مردم نسبت به کیفیت و وضعیت فعلی محل زندگی‌شان و کیفیت زندگی شهری مطلوب؛
    · عرضه‌ی خدمات فنی لازم از جمله تهیه‌ی نقشه‌های ساختمانی و اجرایی و نظارت بر ساخت وساز، تجمیع و پروانه‌ی نوسازی و تراکم؛
    · معرفی سازنده‌ی ماهر با شرایط مناسب و عرضه‌ی خدمات مربوط به تجمیع ،تفکیک و اخذ پایان‌کار و سایر مجوزات و حق‌الامتیازها و انشعابات؛
    · پیگیری حرفه‌ای برای ارائه‌ی خدمات و اخذ معافیت‌ها و تسهیلات قانونی از بانک‌ها و شهرداری‌ها و سایر دستگاه‌های وظیفه‌مند؛
    · تعریف پروژه‌ها و بسته‌های سرمایه‌گذاری و تهیه‌ی گزارش‌های توجیه اقتصادی و مالی بسته‌های مزبور و معرفی شریک سرمایه‌گذار و نظارت برانعقاد و اجرای قراردادهای فی‌مابین آنها.
    خلاصه این‌که، باید در سطح هر محله دفتری خدماتی به دست خود مردم و به صورت غیردولتی برای عرضه‌ی خدمات فوق شکل گیرد. قانون‌گذار اقدام درخصوص به‌کارگیری چنین تشکیلاتی را به عهده‌ی شورای اسلامی هر شهر و شهرداران گذاشته است و دولت نیز می‌تواند حمایت‌های لازم را به عمل آورد. این دفاتر با ارتباط چهره به چهره با ساکنان و مالکان و سایر کنش‌گران امکان گفت‌وگوی لازم و اعتمادسازی را فراهم می‌نمایند.

    ۲٫۲٫ تحقق مدیریت هماهنگ و یکپارچه‌
    برای کاهش ریسک سرمایه‌گذاری و اعتمادسازی در محدوده‌های طرح‌های نوسازی باید به نحوی مدیریت هماهنگ و یکپارچه شکل گیرد و چاره‌ای جز این وجود ندارد. مردم نباید بین دستگاه‌های حاکمیتی ملّی، محلی و شبه‌حاکمیت سرگردان بمانند. اختلاف‌نظرها باید قبل از ورود به اجرای طرح نوسازی رفع شده باشد. به‌عبارت دیگر، مردم و سرمایه‌گذارانِ بخش خصوصی و غیردولتی از بخش‌ حاکمیت باید حرف واحدی را بشنوند. شاید بهترین گزینه اعطای نمایندگی و تفویض همه‌ی اختیارات قانونی به مدیر نوسازی محله (موضوع بند قبلی) از سوی همه‌ی دستگاه‌های مربوط است.

    ۲٫۳٫ تأسیس نهادهای مالی لازم و طراحی ابزارهای مالی نوین
    علاوه برحضور سرمایه‌گذاران کلان و نهادیِ بخش خصوصی و غیردولتی تأمین مالی هنگفت مورد نیاز سرمایه‌گذاری و رفع موانع مشارکت گسترده‌ی آحاد مرتبط با بهسازی و نوسازی، نیازمند حضور و تشکیل نهادهای مالی مختلف و ابداع ابزارهای مالی و سرمایه‌گذاری، نوین نظیر سهیم نمودن مردم در پروژه‌ها با هر توان مالی ولو بسیار اندک است. (در حال حاضر صرفاً امکان خرید سهام شرکت‌ها وجود دارد) لذا نهادسازی مالی و ایجاد صندوق تنخواه‌گردان برای رفع احتیاجات کوتاه‌مدت سرمایه‌گذاران باید به عنوان یک اقدام پایه‌ای مورد توجه و حمایت قرار گیرد.

    ۲٫۴٫ طراحی بسته‌های حمایتی مؤثر
    برای توانمندسازی و تشویق ساکنان، مالکان، سازندگان و سرمایه‌گذاران از سوی بخش حاکمیت (دولت، شهرداری‌ها و سیستم بانکی و مالی و اعتباری کشور) بسته‌ی حمایتی مؤثر تدارک شود.

    قانونی و رفع موانع قانونی
    به‌رغم جدی بودن خطر در کشور ما، هیچ‌گونه الزام قانونی در جهت مقاوم‌سازی و نوسازی واحدهای فرسوده توسط مالکان واحدهای فرسوده وجود ندارد. از سوی دیگر، چنانچه اکثریت مالکان واحدهای فرسوده در یک محله حاضر به مشارکت با یک سرمایه‌گذار شوند هیچ‌ الزام قانونی برای مشارکت اقلیت (حتی اگر مالکِ یک حبّه از یک دانگ یک واحد فرسوده باشد) وجود ندارد. لذا رفع موانع قانونی و وضع الزامات قانونی به‌عنوان مقدمه‌ای واجب در جهت حفظ مصالح و منافع عمومی ضروری است.

    در قسمت بعدی با یاری خداوند متعال با فرض فراهم شدن این پیش شرط ها به راه کارهای جلب سرمایه ها و تأمین مالی صنعت نوسازی شهری خواهیم پرداخت./انتهای متن/*

    *دکتر محمد آیینی(منبع:رویداد)

     

     

    ۵۴ total views, 1 views today


    ابرچسب :
    طراحی سایت و قالب وردپرسطراحی سایت و قالب وردپرسطراحی سایت و قالب وردپرس

    چند رسانه ای